上海“商改住”新规将允许将商业办公物业改为住宅？事实上，这是对政策的严重误解！
近期发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》（以下简称“实施意见”）明确，允许符合一定条件的存量商务楼宇兼容租赁住房（含人才公寓）、养老托幼等功能，并建立15年全周期合同管理模式。有业内人士将这份实施意见简称为“商改住”新政。
不过，这里的“商改住”，指的是符合一定条件的商务楼宇可改为租赁住房，并非指商办公寓可转变为住宅。
具体来看，在城市主中心和副中心区域，实施意见鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能，根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。
在地区中心区域，允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能。
在社区中心区域，允许商务楼宇补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房（含人才公寓）、新时代城市建设者管理者之家等功能。
在实施意见发布后，有部分中介人士认为政策是鼓励市民购置、投资商办属性公寓。但实际上，实施意见明确，将从严管控商务楼宇分割销售行为，禁止以虚拟划线或非实体墙等形式分层、分区分割转让，确保产权边界清晰。对于已分割销售和分割租赁的，应完善全周期合同管理，加强统一监管。
房地产律师宋安成认为，本次实施意见鼓励商务楼宇在改变功能的基础上进行租赁，未涉及土地性质调整，也未放开分割销售，因此不存在鼓励投资交易的情况。
允许商办楼宇兼容租赁住房功能，是多渠道增加租赁住房供给的一环。
2025年6月27日获国务院第62次常务会议通过的《住房租赁条例》明确：国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。
此次上海“实施意见”的亮点是提出支持一定时期内商务楼宇功能兼容转换，在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，存量低效商务楼宇保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，允许在一定时期内兼容相关业态。具体兼容业态和年限经更新主体评估并经区政府决策认定后实施，年限不超过15年，建立全周期合同，实施后以楼宇更新后的功能业态进行监管。
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